Każda inwestycja budowlana jest narażona na nieprzewidziane zdarzenia, które mogą znacząco opóźnić prace lub wygenerować potężne straty finansowe. Standardowe polisy majątkowe nie są w stanie pokryć specyficznych zagrożeń pojawiających się na placu budowy. W przypadku uszkodzenia wznoszonego obiektu, kradzieży drogich materiałów czy wyrządzenia szkody osobom trzecim, fundamentem ochrony kapitału jest specjalistyczne ubezpieczenie. Odpowiednio skonstruowana polisa pozwala przenieść ryzyko finansowe na zakład ubezpieczeń, gwarantując płynność realizacji kontraktu.

Ubezpieczenie ryzyk budowlano-montażowych, czyli CAR / EAR

Na rynku ubezpieczeniowym funkcjonują dwa główne skróty określające ten rodzaj ochrony, które wywodzą się z terminologii anglosaskiej. Analizując ogólne warunki ubezpieczenia (OWU) wiodących towarzystw, można określić je następująco:

• CAR (Contractor’s All Risks) – ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowlanych, dedykowane głównie inwestycjom polegającym na wznoszeniu budynków, dróg czy mostów (zgodnie z wymogami prawnymi nadzorowanymi m.in. przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego),
• EAR (Erection All Risks) – ubezpieczenie wszystkich ryzyk montażowych, które koncentruje się na instalacji maszyn, linii technologicznych oraz konstrukcji stalowych.

W codziennej praktyce brokerskiej najczęściej spotyka się połączone umowy typu CAR/EAR. Konstrukcja tej polisy opiera się na formule „all risks”. Oznacza to, że ubezpieczyciel ponosi odpowiedzialność za każdą nagłą i nieprzewidzianą szkodę materialną, z wyjątkiem tych zdarzeń, które zostały wprost wykluczone w tekście umowy.

Zakres ubezpieczenia CAR / EAR

Co do zasady, ubezpieczenie ryzyk budowlano-montażowych to konstrukcja modułowa, która składa się z trzech części (sekcji). Pozwala to na kompleksowe zabezpieczenie interesów wszystkich stron kontraktu.

• Sekcja 1 – ubezpieczenie mienia. Ochroną objęte są same roboty, materiały zgromadzone na placu, zaplecze budowy, a także maszyny i sprzęt. Pokrywa koszty zniszczeń spowodowanych m.in. przez pożar, powódź, huragan, błędy wykonawcze czy kradzież z włamaniem.
• Sekcja 2 – ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC). Chroni przed roszczeniami osób trzecich za szkody na osobie lub mieniu, powstałe w związku z realizacją inwestycji. Obecnym standardem rynkowym jest rozszerzanie tej sekcji o dodatkowe ryzyka, w tym zwłaszcza o szkody środowiskowe (których zasady naprawiania i przeciwdziałania nadzoruje m.in. Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska) oraz szkody wyrządzone przez drony wykorzystywane na placu budowy.
• Sekcja 3 – ubezpieczenie strat finansowych inwestora. Chroni przed utratą spodziewanego zysku (np. z najmu) w sytuacji, gdy oddanie obiektu do użytku opóźnia się na skutek szkody materialnej powstałej w trakcie budowy.

Ważne: Sekcja 1 stanowi bazę i może funkcjonować samodzielnie. Sekcje 2 i 3 to rozszerzenia, które można wykupić wyłącznie w pakiecie z ubezpieczeniem mienia z Sekcji 1.

Ubezpieczenie budowy

Ubezpieczenie placu budowy wykracza daleko poza same realizowane roboty. Aby polisa stanowiła pełne zabezpieczenie finansowe kontraktu, jej zakres w sekcji mienia musi precyzyjnie obejmować również kluczową infrastrukturę oraz sprzęt niezbędny do prowadzenia prac.Przedmiotem ubezpieczenia w sekcji mienia, obok samych robót kontraktowych, są najczęściej:

• Sprzęt, wyposażenie i zaplecze budowy.
• Maszyny budowlane (co istotne, ubezpieczenie maszyn od uszkodzeń (CPM) może chronić sprzęt również w czasie jego postoju).
• Mienie istniejące Zamawiającego (inwestora – w przypadku inwestycji ze środków publicznych, podmiotu działającego zgodnie z wytycznymi Urzędu Zamówień Publicznych).
• Koszty uprzątnięcia pozostałości po szkodzie.

Zabezpieczenie placu budowy a kradzież z włamaniem

Ochrona przed kradzieżą z włamaniem i rabunkiem często wymaga dodania dedykowanej klauzuli do polisy. Warunkiem zadziałania ochrony jest spełnienie rygorystycznych wymogów bezpieczeństwa, do których należą m.in.:

• Ciągłe ogrodzenie terenu budowy,
• Odpowiednie oświetlenie placu w porze nocnej,
• Przechowywanie mienia w zamkniętych pomieszczeniach (uniemożliwiających wtargnięcie bez użycia siły),
• Całodobowy dozór.

W kwestii dozoru zaszła na rynku istotna zmiana. Obecnie fizyczny pracownik ochrony coraz częściej i skuteczniej zastępowany jest przez inteligentny monitoring wizyjny z wykorzystaniem sztucznej inteligencji (AI). Wirtualny stróż, oparty na zaawansowanej analityce obrazu i połączony z natychmiastowym wezwaniem grupy interwencyjnej, jest w pełni akceptowanym przez ubezpieczycieli spełnieniem wymogu całodobowego dozoru.

Należy jednak pamiętać, że w przypadku tzw. kradzieży zwykłej (zniknięcie mienia bez widocznych śladów fizycznego pokonania zabezpieczeń), uzyskanie odszkodowania pozostaje z reguły niemożliwe.

Sumy ubezpieczenia placu budowy

Suma ubezpieczenia wyznacza górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela. Bazą do jej ustalenia jest pełna wartość robót budowlano-montażowych (wynikająca z kontraktu), do której dolicza się:

• wartość maszyn, urządzeń i zaplecza na placu budowy,
• wartość mienia otaczającego obszar robót,
• koszty dodatkowe (np. uprzątnięcie pozostałości po szkodzie, prace w godzinach nadliczbowych),
• spodziewany zysk inwestora (przy wykupieniu ubezpieczenia z Sekcji 3).

Rosnące ceny surowców i robocizny sprawiają, że opieranie polisy na stałej, pierwotnej kwocie kontraktu niesie ryzyko niedoubezpieczenia. Gdy wartość odtworzeniowa inwestycji rośnie, a suma polisy pozostaje bez zmian, ewentualne odszkodowanie zostanie proporcjonalnie pomniejszone.

Skutecznym rozwiązaniem jest włączenie do polisy CAR/EAR klauzuli automatycznej waloryzacji sumy ubezpieczenia (tzw. klauzuli eskalacyjnej). Zabezpiecza ona przed skutkami inflacji, automatycznie pokrywając wzrost kosztów (najczęściej do poziomu 15–20% wartości kontraktu) bez konieczności każdorazowego aneksowania umowy.

Case study – ryzyko niedoubezpieczenia:

Załóżmy, że pierwotna wartość kontraktu i wpisana do polisy suma ubezpieczenia wynoszą 10 000 000 zł. Wskutek gwałtownego wzrostu cen materiałów, realny koszt odtworzeniowy inwestycji po kilku miesiącach wynosi już 13 000 000 zł. W tym momencie na placu wybucha pożar, generując szkodę wycenioną na 1 000 000 zł.

Ponieważ obiekt był niedoubezpieczony, przy likwidacji szkody ubezpieczyciel zastosuje tzw. zasadę proporcji. Zamiast miliona złotych, wypłacone zostanie zaledwie około 769 000 zł (proporcja sumy ubezpieczenia do faktycznej wartości mienia). Różnicę przekraczającą 230 000 zł inwestor lub wykonawca będzie musiał pokryć z własnej kieszeni. Zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej zapobiegłoby tym stratom.

Klauzule dodatkowe w ubezpieczeniach CAR / EAR

Ochronę ubezpieczeniową polis CAR / EAR można rozszerzyć m.in. o odpowiedzialność z tytułu:

• ryzyka strajków, rozruchów,
• odpowiedzialności za zobowiązania wzajemne,
• ochrony w okresie testów maszyn/urządzeń,
• usunięcia usterek w okresie gwarancji/konserwacji,
• wynagrodzenia rzeczoznawców/ekspertów po szkodzie,
• kosztów dodatkowych po szkodzie,
• ryzyka transportu (CASCO),
• ryzyka z tytułu błędów projektanta,
• ryzyka z tytułu składowania mienia poza placem budowy,
• ryzyka z tytułu szkód seryjnych,

Istnieje również możliwość rozszerzenia ochrony ubezpieczeniowej o dedykowane klauzule dla prac związanych z tunelami, mostami, drogami etc.

Rodzaje umów zawieranych z ubezpieczycielami

Na polskim rynku funkcjonuje kilka rozwiązań dotyczących konstrukcji polis CAR / EAR – są to:

• polisy jednostkowe – obejmujące tylko dany kontrakt,
• polisy obrotowe – obejmujące wszystkie kontrakty w okresie ubezpieczenia (najczęściej 12 miesięcy) bez konieczności ich zgłaszania,
• polisy obrotowe tzw. open cover – obejmujące wszystkie zgłoszone w okresie ubezpieczenia kontrakty na ustalonych z góry warunkach i stawkach ochrony ubezpieczeniowej.

Obowiązki ubezpieczonego

Utrzymanie pełnej ochrony z polisy CAR/EAR wymaga od ubezpieczonego ścisłego przestrzegania procedur określonych w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU). Rażące niedopełnienie tych wymogów daje ubezpieczycielowi podstawę do obniżenia lub całkowitej odmowy wypłaty odszkodowania. Do kluczowych obowiązków inwestora i wykonawców należą:

• przestrzeganie przepisów prawa budowlanego, ochrony przeciwpożarowej (PPOŻ) oraz norm BHP,
• prowadzenie nadzoru architektoniczno-budowlanego i dbanie o prawidłową eksploatację urządzeń,
• utrzymanie odpowiednich zabezpieczeń minimalizujących ryzyko kradzieży z włamaniem (np. ogrodzenie, oświetlenie, monitoring),
• bieżące informowanie ubezpieczyciela o wszelkich zmianach mających wpływ na ocenę ryzyka (np. zmiany w harmonogramie, długotrwałe przerwanie prac),
• przestrzeganie procedur środowiskowych, co w związku z rosnącymi wymogami ESG obejmuje również rzetelne raportowanie śladu węglowego budowy (dokumentacja ta jest coraz częściej weryfikowana przez ubezpieczycieli przy ocenie ryzyka oraz likwidacji szkód środowiskowych).

Wyłączenia z ochrony

Zazwyczaj ubezpieczyciel wyłącza z zakresu ochrony następujące zdarzenia:

• szkody wynikające z wad projektowych (niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe pozwalają na objęcie ochroną tych zdarzeń poprzez wprowadzenie odpowiedniej klauzuli w umowie),
• szkody spowodowane błędami w materiałach, odlewnictwie i wykonawstwie,
• korozję,
• koszty napraw związane z niewłaściwym wykonaniem (zgodnie z dokumentacją techniczną i obowiązującymi normami),
• szkody w sprzęcie budowlanym wynikłe z braku oleju lub czynnika chłodzącego.

Ubezpieczenie ryzyk budowlano-montażowych – FAQ

1. Kto powinien wykupić polisę CAR/EAR?

Ubezpieczenie może zawrzeć zarówno inwestor, generalny wykonawca, jak i podwykonawcy. Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie jednej wspólnej polisy przez inwestora lub generalnego wykonawcę, w której ubezpieczonymi są wszystkie strony zaangażowane w projekt.

2. Kiedy polisa zaczyna i kończy działać?

Ochrona standardowo rozpoczyna się z chwilą wyładowania pierwszych materiałów na placu budowy lub w momencie rozpoczęcia prac. Kończy się natomiast w momencie podpisania protokołu odbioru końcowego, przekazania obiektu do eksploatacji lub wygaśnięcia okresu ochrony zapisanego w umowie.

3. Czy ubezpieczenie obejmuje okres gwarancyjny?

Tak, o ile ochrona zostanie rozszerzona o klauzulę okresu konserwacji (utrzymania). Pozwala ona na pokrycie szkód, które powstaną po odbiorze budowy, a wynikają z błędów popełnionych w fazie wykonawstwa lub w trakcie usuwania usterek gwarancyjnych.

Kontakt – broker ubezpieczeniowy Katowice

Standardowe rozwiązania ubezpieczeniowe rzadko wystarczają dla skomplikowanych projektów inżynieryjnych i deweloperskich. Przeoczenie jednego zapisu w OWU lub błędne ustalenie sumy ubezpieczenia może narazić Twój biznes na wielomilionowe straty.

Zadbaj o bezpieczeństwo swojej inwestycji przy wsparciu ekspertów. Pomożemy Twojej firmie przeprowadzić profesjonalny audyt ryzyk budowlanych, dopasujemy dedykowane klauzule i wynegocjujemy optymalne stawki.

Zapraszamy do naszego biura w Katowicach przy ul. Mickiewicza 29 lub do bezpośredniego kontaktu telefonicznego. Przeanalizujemy specyfikę Twojego kontraktu i zbudujemy program ubezpieczeniowy, który realnie zadziała w sytuacji kryzysowej.